Réduire les coûts d’exploitation d’un immeuble commercial

Posséder un immeuble commercial peut représenter un excellent investissement, mais sa rentabilité dépend largement de la maîtrise des dépenses courantes. Chauffage, climatisation, entretien, assurances, réparations, taxes et gestion peuvent rapidement réduire le revenu net d’exploitation d’une propriété. Heureusement, plusieurs stratégies permettent de réduire les coûts d’exploitation d’un immeuble commercial sans compromettre le confort des occupants ni la qualité du bâtiment. Au Québec, où les variations de température peuvent être importantes, une gestion efficace de l’énergie et de l’entretien prend une importance particulière.

Commencer par analyser les dépenses de l’immeuble

Avant d’investir dans de nouveaux équipements ou d’entreprendre des travaux, la première étape consiste à comprendre précisément où va l’argent. Une analyse des dépenses des dernières années permet souvent de détecter des hausses inhabituelles ou des postes de dépenses qui pourraient être optimisés.

Il est notamment pertinent d’examiner :

• les factures d’électricité et de chauffage;
• les frais d’entretien et de réparation;
• les contrats de déneigement, d’entretien paysager et de nettoyage;
• les assurances;
• les coûts liés aux systèmes mécaniques;
• les dépenses récurrentes associées aux espaces communs.

Cette analyse permet aussi de calculer plus précisément le revenu net d’exploitation de l’immeuble. Pour un propriétaire ou un investisseur, ce chiffre est particulièrement important puisqu’une réduction durable des dépenses peut contribuer à améliorer la performance financière de la propriété.

Optimiser le chauffage, la ventilation et la climatisation

Dans de nombreux immeubles commerciaux québécois, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation représentent une part importante de la consommation énergétique. Pourtant, un système fonctionnel n’est pas nécessairement un système optimal.

Une remise au point des équipements peut permettre d’ajuster les horaires, les températures, la ventilation et les contrôles en fonction de l’utilisation réelle de l’immeuble. Le gouvernement du Québec indique qu’une démarche de remise au point des systèmes mécaniques peut générer des économies d’énergie de l’ordre de 5 à 15 % selon le bâtiment et sa situation.

L’installation de thermostats intelligents ou de systèmes de contrôle automatisés peut également éviter de chauffer, climatiser ou ventiler inutilement certains espaces en dehors des heures d’occupation.

Améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment

Réduire la consommation d’énergie demeure l’un des moyens les plus directs de contrôler les coûts d’exploitation à long terme. Plusieurs interventions peuvent être envisagées, selon l’âge et l’état de l’immeuble.

Des améliorations simples peuvent faire une différence

• Remplacer l’éclairage traditionnel par des appareils à DEL.
• Installer des détecteurs de présence dans certains locaux.
• Calfeutrer les portes, fenêtres et autres ouvertures.
• Améliorer l’isolation lorsque cela est justifié.
• Installer des thermostats programmables ou intelligents.
• Moderniser les appareils de ventilation ou de chauffage vieillissants.

Dans ses recommandations destinées aux immeubles de bureaux, le gouvernement du Québec identifie notamment le calfeutrage, l’éclairage à DEL, les thermostats intelligents et certains équipements de ventilation parmi les mesures pouvant améliorer l’efficacité énergétique.

Avant d’entreprendre des travaux importants, une analyse énergétique réalisée par un professionnel peut aider à déterminer quelles interventions offrent le meilleur rendement sur l’investissement.

Adopter une stratégie d’entretien préventif

Reporter l’entretien peut sembler économique à court terme, mais cette approche risque souvent de coûter davantage à long terme. Un équipement qui fonctionne mal peut consommer plus d’énergie, entraîner des réparations majeures ou devoir être remplacé prématurément.

Un programme d’entretien préventif devrait notamment prévoir l’inspection régulière :

• de la toiture et du drainage;
• des systèmes de chauffage et de climatisation;
• des équipements électriques;
• de la plomberie;
• des portes et fenêtres;
• des stationnements et surfaces extérieures;
• des dispositifs de sécurité du bâtiment.

Il est aussi judicieux de documenter les interventions et les réparations effectuées. Un historique détaillé aide le propriétaire à prévoir les remplacements importants plutôt que de les subir lorsqu’une urgence survient.

Réviser régulièrement les contrats de services

Les coûts d’exploitation ne se limitent pas à l’énergie. Au fil des années, plusieurs contrats peuvent être renouvelés automatiquement sans véritable comparaison avec les conditions du marché.

Il peut donc être utile de revoir périodiquement les contrats liés au nettoyage, au déneigement, à l’entretien mécanique, à la sécurité, à la gestion des déchets ou à l’entretien paysager.

L’objectif n’est pas nécessairement de choisir systématiquement le fournisseur le moins cher. Un service fiable et préventif peut éviter des dépenses beaucoup plus importantes. Il s’agit plutôt de vérifier que les services facturés correspondent toujours aux besoins réels de l’immeuble et que les conditions demeurent concurrentielles.

Profiter des programmes d’aide financière disponibles

Certains travaux visant à diminuer les dépenses énergétiques peuvent être admissibles à des programmes d’aide financière. Hydro-Québec offre notamment le programme Solutions efficaces pour soutenir l’achat et l’installation de certains équipements ou systèmes permettant une utilisation plus efficace de l’électricité dans les bâtiments commerciaux.

Les modalités et les montants disponibles varient selon le type d’entreprise, le projet et les équipements installés. Les propriétaires qui utilisent le gaz naturel peuvent également vérifier les programmes d’efficacité énergétique offerts par Énergir.

Il est donc avantageux de vérifier les programmes disponibles avant de commencer les travaux, puisque les critères d’admissibilité peuvent imposer certaines démarches ou conditions.

Vous pouvez consulter les programmes applicables auprès de Hydro-Québec, d’Énergir ou du gouvernement du Québec.

Penser aux coûts d’exploitation lors d’un